1.경매
채권자가 법원에의뢰하여 채권 회수를 하는 제도
2.강제경매
이행청구권의 이익 실현을위해 채무사 소유의 부동산
압류후 채권회수
3.경매
특정자산에대한 담보로 매수희망자중 가장높은
금액을재시힌 사람에게 낙찰
경락후 소멸되는권리와 승계되는 권리를 아는게 중요
4.경매와 공매의 장점
1.경매는 시가보다 저렴하며 대부분권리가 승계됨
잔금납부시 등기부상 설정금리 말소
2.공매는 캠코 온라인 입찰시스템온비드사용
캠코에서 진행되기때문에 공신력이 높으며 명도책임또한 캠코에서부담
매매대금을 전액납부하지않아도 소유권이전이
가능하며,장기할부등 대금납부 유리
모든권리는 소멸 후 소유권이전
5.경매와 공매의 단점
1.경매는 권리분석이 어렵고 낙찰자가 명도책임
낙찰대금 한달내완납필요
2. 공매는 압류물건대상이므로 선택폭이좁고
명도책임 매수자인지 매도자인지확인필요
주거용건물은 별도임차금 부담및 관청에
토지거래허가를 받아야함
근저당설정 가처분 말소되지않으므로 등기본 열람필요
인수책임은 낙찰자가해야하므로 직접 명도소송 필요
공매의 정의
1.캠코에서 주관하여 채권회수를 목적으로
국세징수법 에 영향을받음
진행시 주의점
1.임장을하여 현장의 일치여부확인
2.도로상황 일치여부 확인
3. 상권분석및 특이사항 확인
4.권리분석시 인수되는권리확인
5.법률에의거해서진행되므로 관련법 학습
6.주택경매시 임차인 존재확인
임차인은 낙찰자에게 대항할수있음
7. 허위임대차계약후 위장임차인구분
8. 경매장분위기에 고괴입찰 하지않을것
9.해당물건 상승가치 확인
10.경매보다 급매매도가 더쌀수도있음
11. 최소한의 리스크는 확보
1년정도 임대불가시대책
12. 이자부담과 임차수입 비교